lunes, 8 de agosto de 2022

Video Síntesis del Proyecto Actualización del Código de Ordenamiento Urbano del Municipio de Luján.

En un momento difícil de la humanidad, cuando los alimentos y la energía escasea se presenta el trabajo de actualización participativa del Código de Ordenamiento Urbano (COU) del Municipio de Luján, Provincia de Buenos Aires, desarrollado por el equipo de la "Brújula" en la primera mitad del 2022. La comparación del modelo deseado del COU vigente con el modelo propuesto (ver planos a continuación) pone en evidencia la intencionalidad de orientar el desarrollo urbano hacia una mayor consolidación de la aglomeración urbana, extendiendo servicios comerciales y la reurbanización de los barrios populares otorgándoles normatividad para facilitar sus procesos de inclusión al resto de la ciudad, y permitiendo mayor densidad. También la propuesta de ajuste busca facilitar el desarrollo de actividades productivas de modo de generar mayor capacidad de empleo en el sector de la agro-industria y el desarrollo industrial en Eco-parques y en tejidos urbanos mixtos donde conviven la residencia con pequeñas y medianas empresas (PYMES) altamente generadoras de empleos e ingresos para un amplio espectro social. Completa este cuadro la visión del desarrollo del turismo a partir de poner en valor los edificios y zonas de valor patrimonial y corredores comerciales que tanto en la ciudad cabecera como en las localidades permitan atraer personas ofreciendo servicios de recreación y turismo para distintos mercados internos e internacionales de consumo de bienes culturales.   



 

En este ajuste de zonificación, se plantea asimismo como soporte para su implementación efectiva, una serie de obras públicas estratégicas para sostener el proceso de desarrollo. Al respecto, se han identificado un circuito de caminos actualmente rurales a recuperar que juegan un papel clave en la estructuración del territorio y el ordenamiento de la dirección de desarrollo urbano de la ciudad cabecera y las localidades. Este plan se complementa además con la estrategia de re-jerarquización y ampliación vial que intenta funcionar como estructurador del territorio urbano, periurbano y rural con la lógica de servir de soporte de los usos de suelo y densidades previstas, canalización de servicios urbanos, incluyendo agua y saneamiento, energía y obviamente transporte. A diferencia del COU vigente se plantea la ampliación de determinados corredores comerciales, acompañados de la extensión de vías inter-localidades, como así mismo apertura de calles de distintas jerarquía para acelerar y viabilizar procesos de integración socio-urbana.

Gran esfuerzo de comunidades y técnicos por incluir el enfoque de sustentabilidad ambiental, al seguridad alimentaria y resiliencia dentro del marco de las leyes 8912 y 14449 de la Provincia de Buenos Aires y los principios de la Nueva Agenda Urbana a la compleja realidad socio-económica y ambiental del Municipio, borde entre el área metropolitana de Buenos Aires y el enorme potencial de la ruralidad Argentina. . 

Video Sintesis Actualización del COU del Municipio de Lujan







domingo, 23 de enero de 2022

Reunión y entrega al municipio de la propuesta de ajuste al Código de Ordenamiento Urbano de Luján y sus 18 lineamientos y directrices para la acción municipal

El 12 de Enero de 2022 pasado, el equipo de la "Brújula" se reunió con lo funcionarios del municipio de Luján para entregarle los avances de la propuesta de ajuste al Código de Ordenamiento Urbano. En el evento participó el secretario de Obras Públicas, Daniel Dominguez, por parte de tierras y hábitat Lucas Miravelli así como de Planeamiento Urbano, Arquitecto Pablo Girotto. Aprovechando la presencia del flamante secretario de Planeamiento Urbano, se presentó además de la propuesta de ajuste al COU, también la labor realizado en procura de la integración de los barrios populares, así como los preparativos para el relevamiento de tres de los barrios trabajados con la intención de disponer de información para facilitar el proceso de regularización y escrituración de los lotes de los vecinos asegurando así su tenencia. 

Se conversó asimismo sobre los distintos programas que el equipo de la "Brújula" esta proponiendo al municipio, acompañado del soporte gráfico de parcelas y suelo disponible para su instrumentalización. Estos programas buscan complementar la visión del plan estratégico de Luján sintetizado en 15 lineamientos y directrices concretas de acción municipal considerados estratégicos para guiar el desarrollo urbano del municipio. El municipio se encuentra revisando la documentación técnica presentada y se está trabajando durante el presente mes de enero en la redacción de la ordenanza prevista de ser tratada a partir del mes de febrero de 2022. Esta ordenanza es clave para enmarcar la acción de la municipalidad dentro de una estrategia de desarrollo sostenible que oriente los esfuerzos de las comunidades y el sector privado en la misma dirección.

Un resumen de los 18 lineamientos y directrices de soporte para el ajuste al COU han sido resumidos gráficamente en el material presentado a continuación. 

  1. Planear el desarrollo urbano a partir del completamiento de trama y extensión de redes viales jerarquizadas, favoreciendo la disponibilidad de suelo urbanizable y volumen construible.

Directrices lineamiento 1: Para este lineamiento se proponen dos acciones: a) La propuesta de caminos rurales estratégicos cuya rehabilitación y pavimentación permitan recuperar la conectividad y promoción de la ciudad de Luján con sus localidades definiendo polígonos actualmente zonificados como ACRE (en sus distintas variantes) para su rezonificación. b) La identificación de polígonos específicos rezonificados en los que se permita el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios dirigidos a ampliar la oferta de suelo disponible y de esta manera reducir costos de urbanización.


2. Contener la expansión urbana incentivando la compacidad de la ciudad cabecera y las localidades, evitando la conurbación entre sí y con respecto a los municipios colindantes metropolitanos.

Directrices lineamiento 2: Este lineamiento es complementario del anterior y para ello se plantean como directrices: a) Rezonificar las zonas urbanas de la ciudad cabecera y las áreas centrales de las localidades permitiendo indicadores de mayor densidad de modo de tender hacia desarrollos urbanos más compactos. b) Zonificar las parcelas que separan localidades de ciudad cabecera y de ésta con el municipio de General Rodriguez utilizando grandes predios de valor patrimonial como parques públicos accesibles y apropiables por la población, previniendo así su posible enajenación a futuro y potencial transformación en barrios cerrados.


3. Favorecer la conectividad a través de medios de movilidad públicos y privados sustentables.
Directrices lineamiento 3: Este lineamiento se busca lograr a través de las siguientes acciones: a) Definir bicisendas en todo el territorio municipal sirviendo como elemento estructurante de conectividad entre la ciudad cabecera y sus localidades, jerarquizado a partir de su definición física. b) Rever la red de transporte público colectivo y su relación con el ferrocarril, poniendo en valor las paradas y estaciones. c) Reordenar el tránsito vehicular utilizando la trama vial para reducir los actuales congestionamientos en horas picos. d) Estudiar y proponer atajos y by-pass especiales para periodos de altos números de visitantes (procesión y períodos turísticos), de modo de permitir el funcionamiento normal de la ciudad. 

4. Proteger los recursos naturales a través de su manejo sustentable, utilizando el curso del río Luján y sus arroyos como estructurador del territorio. 

Directrices lineamiento 4: Dicho lineamiento incluye varias acciones: a) Rezonificar las zonas aledañas al río Luján de modo de impedir cualquier tipo de construcción, estimulando usos recreativos y comunitarios relacionados con dicho ecosistema. b) Definir responsabilidades relacionadas con la limpieza de ríos y arroyos y adecuado funcionamiento de la cuenca hídrica. c) Definir áreas específicas de protección de ecosistemas naturales aplicando normatividad apropiada de la provincia de Buenos Aires.


5. Poner en valor el patrimonio tangible e intangible inventariado y normado adecuadamente.


Directrices lineamiento 5: Las acciones previstas contemplan: a) Inventariar los edificios y predios de valor patrimonial en un registro especial del municipio, ampliando la zonificación de área de protección histórica, documentando los motivos de su declaración. b) Inventariar recorridos y zonas especiales que sin llegar a zonificarse puedan utilizarse como fundamento para el desarrollo de planes sectoriales especiales, como el caso del territorio del antiguo Cabildo de Luján. 



6. Proveer de infraestructura de agua, saneamiento, energías limpias y redes de conexión digital de acuerdo a la jerarquía del sistema urbano municipal.

  Directrices lineamiento 6: Las directrices previstas plantean: a) Definir áreas con cobertura de servicios completa que permitan una rezonificación con indicadores urbanísticos de mayor densidad. b) Vincular la ciudad cabecera de Luján y sus localidades a través de un sistema digital que favorezca la conectividad. c) Asegurar cobertura de energía limpia especialmente para sostener la actividad industrial favoreciendo su integración en el mismo territorio evitando actividades molestas e irrupción estética inconveniente.   

7. Generar una oferta de servicios y espacios públicos que fortalezca las identidades, el bienestar local y evite el desplazamiento poblacional.

Directrices lineamiento 7:
Se plantean como directrices: a) Inventariar los espacios públicos existentes y potenciales a partir del indicador de asegurar los 12 metros cuadrados de espacio verde por habitante establecido por la OMS. b) Inventariar servicios sociales (escuelas, centros de salud, seguridad, etc.) a partir de la pauta de proveer de servicios a toda la población a no más de un kilómetro de su domicilio. 

8. Estimular el desarrollo de eco-parques industriales emplazados estratégicamente con respecto a las vialidades, la movilidad y las redes de infraestructura.

Directrices lineamiento 8: Se proponen como directrices: a) Rever indicadores de parques industriales introduciendo medidas de eco-eficiencia de modo de promover la utilización efectiva de la infraestructura existente. b) Normar adecuadamente en zonas residenciales la utilización de tejidos mixtos, regulando aquellas actividades no permitidas previniendo actividades generadoras de molestias solo permitidas en eco-parques. c) Crear incentivos a la empresas para utilizar energías alternativas y reciclar todos sus desechos a través de la generación de cadenas de valor articulando con otros sectores productivos. 

9. Promover nuevos esquemas de progreso a partir de la inversión y el ordenamiento de la ruralidad, explotando su capacidad de generación de riqueza y cultura.

Directrices lineamiento 9: Se plantean tres directrices sobre este tema: a) Re-zonificar los espacios rurales a partir de una lógica de agricultura intensiva permitiendo instalaciones apropiadas para tal fin. b) Identificar recorridos y lugares rurales apropiados para el turismo generando la infraestructura y normatividad idónea para regular dicha actividad complementariamente de la actividad rural en sus distintos gradientes, intensiva, mixta y extensiva. C) Posibilitar el asentamiento de viviendas dirigidas a poblaciones que viven en condiciones rurales asegurando estándares de acceso a servicios públicos adecuados a través de medios.


10. Simplificar la zonificación de ordenamiento de usos de suelo de modo que sea fácilmente comprensible y respetada socialmente.

Directrices lineamiento 10: Para tal fin se plantean dos acciones complementarias: a) Definir once zonas básicas de ordenamiento: (1) Agropecuaria, (2) Comercial y de servicios, (3) Industrial y de servicios, (4) Equipamiento (parques, plazas, terminal de ómnibus, trenes, talleres y servicios asociados), (5) Protección Ambiental, (6) Protección Histórica, (7) Residencial, (8) Residencial extraurbana, (9) Residencial mixto, (10) Urbanización futura y (11) Zonas de Promoción del Hábitat Social, para la integración social y urbana de los Barrios Populares. b) Establecer un registro de proyectos con permisos de usos otorgados según normas anteriores a considerar de modo de operacionalizar la directriz anterior sin afectar derechos adquiridos.


11. Establecer mecanismos generadores de seguridad en la tenencia de suelo a partir de la mayor regulación y control de la subdivisión del suelo, estableciendo el tamaño de parcelas admitidas por zonas.

Directrices lineamiento 11:
Para lograr este lineamiento se prevé las siguientes directrices: a) Establecer las superficies y dimensiones de parcelas apropiadas para cada uso de suelo establecido con un criterio amplio asegurando que los usos urbanos cuentan con superficies incentivos para el englobamiento parcelario procurando la densificación y por el contrario, los rurales cuentan con restricciones de superficies mínimas que impidan densidades inapropiadas. b) Crear menú de formas de tenencia de suelos que permitan el desarrollo inmobiliario a partir de productos que resuelvan problemática social como los alquileres en propiedades fuera de norma y los barrios populares. c) Promover la digitalización del catastro municipal para agilizar su uso transparente y efectivo en la gestión del desarrollo urbano.

12. Diversificar las actividades económicas generadoras de ingresos incentivando el desarrollo de corredores comerciales y recorridos turísticos.

Directrices lineamiento 12: Se plantean tres directrices al respecto: a) Inclusión dentro del código de ordenamiento urbano de estímulos para actividades generadoras de ingresos como comercios barriales y servicios turísticos estableciendo criterios de diseño, superficies y fachadas que cuiden la imagen y calidad de tales espacios. b) Definir áreas de muestra y difusión de las actividades productivas de Luján, especialmente en períodos de visitas como procesiones. c) Establecer pautas de uso de los espacios públicos a partir de actividades informales en zonas pre-definidas y contenidas con acceso a servicios de baños públicos e higiene en general, evitando su proliferación.

13. Ordenar las condiciones adecuadas del mercado inmobiliario para estimular la construcción de vivienda asequible.
Directrices lineamiento 13:
Se prevé mejorar la asequibilidad de la vivienda a partir de las siguientes acciones: a) Generación de una oferta ampliada de suelo urbanizable que tienda a reducir el costo de los terrenos en general. b) Zonificación que permita construir viviendas de mayor densidad en zonas urbanas. c) Mejoramiento de barrios populares seguidos de procesos de regularización de la tenencia del suelo de modo de dar certezas a vecinos e inversores. d) Estímulo municipal a formas diversas de alquileres y tenencias de propiedades financiadas con recursos públicos.  




14. Integrar los barrios populares a la estructura de la ciudad, atendiendo prioritariamente a aquellos con mayores riesgos socio-ambientales, previniendo la proliferación de nuevos barrios.

Directrices lineamiento 14: La propuesta de directrices incluye: a) Definición de los polígonos de barrios populares actualizando las superficies establecidas por el RENABAP. b) Definir aquellos barrios plausibles de re-urbanizarse respecto a aquellos que enfrentan riesgos de desastres y por ende trabajar una estrategia de mejoramiento que incluya la posibilidad de apoyo a la relocalización consensuada. c) Establecer prioridades de infraestructura que deben realizarse para la inclusión efectiva de tales barrios, incluidas en la agenda de obras públicas municipales.



15. Prevenir riesgos de desastres devenidos del mal manejo de la cuenca hídrica generando inundaciones, inadecuado manejo de residuos sólidos, etc., a través de políticas preventivas con autoridades competentes a nivel municipal y provincial.

Directrices lineamiento 15: Se prevén tres acciones concretas: a) Establecer dentro de la zonificación de protección ambiental indicadores que prohíban cualquier tipo de construcción dado su nivel de potencial afectación y pérdida. b) Establecer mecanismos de custodia de suelo para evitar usos indebidos o apropiaciones que generen población en situación de riesgo de desastres. c) Establecer en las zonas de ribera proyectos de espacios públicos que sirvan de soporte a actividades comunitarias proyectadas con una lógica de amortiguación de potenciales desastres.

16. Cuidar la estética urbana a través de pautas de diseño y construcción que respondan a criterios de uso y visuales que, fundamentados en la historia, sean comunes a los distintos territorios del municipio.

Directrices lineamiento 16: Para lograr este lineamiento se plantea: a) Establecer pautas de diseño y construcción en el municipio que busquen ordenar los estilos arquitectónicos de modo de lograr una armonización estética que cualifique los barrios. b) Utilizar dichas pautas en toda obra que es financiada con recursos públicos. c) Establecer incentivos para que los privados adopten tales pautas a través de diversos canales.



Directrices lineamiento 17:
Se propone: a) Crear informes periódicos por parte de la municipalidad en la que se informe a la población respecto a los avances o problemas encontrados en la implementación del plan estratégico y su operacionalización a través del COU. b) Realización de encuestas y entrevistas periódicas para medir la opinión pública en términos de satisfacción en la implementación del plan estratégico. c) Crear mecanismos de incentivos a la población para participar en el Consejo Urbano Ambiental en forma sistémica prestigiando su funcionamiento.  


18. Fortalecer las capacidades municipales de aprobación, inspección y control de los procesos de presentación de proyectos y construcción, penalizando prácticas especulativas de regularización de construcciones clandestinas.

Directrices lineamiento 18:
Se establecen las siguientes directrices: a) Publicación de la información disponible sobre el COU y su actualización en medios digitales que cumplan con propósitos de transparencia. b) Ampliar y profesionalizar el trabajo de los inspectores municipales para trabajar en forma coordinada con la población y los colegios profesionales previniendo construcciones ilegales. c) Establecer un registro de profesionales sancionados que permita prevenir prácticas fraudulentas y abusivas. d) Revisar el sistema de multas de modo que responda efectivamente al principio de castigo de prácticas fraudulentas y evite posibles actos de corrupción a partir de la discrecionalidad en las decisiones técnicas resultado de la poca claridad de las normas.

Se tiene previsto publicar por este medio los acuerdos alcanzados con la municipalidad para su tratamiento final. Se invita a todos aquellos vecinos u organizaciones sociales de cualquier tipo interesados en presentar propuestas a considerar para su incorporación escribir a labrujuladelplaneamiento@gmail.com

viernes, 17 de diciembre de 2021

Acuerdos de Vecinos de Luján sobre los lineamientos del plan estratégico y ajuste al Código de Ordenamiento Urbano


El Jueves 16 de Diciembre de 2021 en el Museo de Bellas Artes de Luján el grupo de la "Brújula" presentó los resultados preliminares de los lineamientos del Plan Estratégico de Luján que sirvieron de base para una propuesta de ajuste del Código de Ordenamiento Urbano, con la presencia de distintos vecinos y referentes barriales. El encuentro contó con la presencia del Presidente del Colegio de Martilleros Públicos, representantes de las cámaras empresarias, los Referentes de los parques industriales, Asociación de Comercios, Unión de Ruralistas, académicos de Luján, miembros de la Comisión Nacional de Monumentos, directores de organizaciones no gubernamentales, representantes de barrios populares y organizaciones juveniles, partidos políticos y el Presidente y Vicepresidente del Consejo Urbano Ambiental, además de funcionarios públicos municipales, incluyendo el director de Obras Públicas y los secretarios de Tierra y Hábitat.  También el evento incluyó instancias a distancia y el soporte de encuestas entrevistas realizadas, las cuales se siguen recibiendo y pueden realizarse a través del siguiente link: https://forms.gle/UeV2E2PyiAG2GJMn9  

El encuentro se dividió en tres momentos. Un primer momento en el que en forma sucinta se presentó el diagnostico realizado que fundamenta los lineamientos y directrices del plan estratégico, las propuestas de ajuste del Código de Ordenamiento Urbano (COU) y su complementariedad con una propuesta de estructuración de obras públicas e instrumentos urbanístico para llevar adelante el plan. Un segundo momento en el que distintos referentes realizaron consultas y comentarios, dando a conocer sus puntos de vista relativo respecto a distintos aspectos de la presentación. Un tercer momento estuvo dedicado a la elaboración de consensos respecto a diversos temas claves de planificación y ordenamiento, lo cual servirá de fundamento para la elaboración de la versión final.

El diagnóstico da cuenta del cambio estratégico de la matriz productiva de Luján, revitalizando la agroindustria, la industrial, el turismo y los servicios a partir del control de la expansión urbana, densificando y re-jerarquizando las centralidades de la ciudad cabecera y las localidades. Esta potencialidad surge en buena medida de la localización estratégica del municipio en la provincia y la disponibilidad de un entramado de autopistas y realización de una serie de obras de infraestructuras que permite un manejo energético y de residuos sólidos, especialmente industriales, que posibiliten la reconversión y desarrollo de parques industriales en eco-parques.   


El repaso de los problemas y oportunidades detectadas señalan un proceso de urbanización avanzando sobre terrenos fértiles para la agricultura, los cuales a lo largo de los años han tendido a la conurbación, incidiendo directamente en la generación de territorios sin infraestructura periférica, especialmente la reproducción de barrios populares y las enormes dificultades de los habitantes en general para acceder a la vivienda asequible.    


El modelo deseado surge del análisis del diagnóstico realizado, en el cual pudo identificarse que siendo la economía de Luján el 0,6 del Producto Bruto Global (PBG) de la

provincia, los tres sectores más dinámicos de la economía actual de Luján identificados considerando su participación en la economía y capacidad de generación de empleo, son: 1) los servicios, comprometiendo el 47,7%; 2) La industria, el 27,8% y 3) El comercio, el 11,7%, dejando al sector primario relegado a un escaso 2,70%. Sin embargo, las instancias participativas con los actores y posterior análisis del equipo técnico señalan hallazgos importantes que inciden directamente en el diseño del modelo deseado y que impacta fuertemente en la definición tanto de los lineamientos como en los ajustes concretos introducidos al Código de Ordenamiento Urbano. En primer lugar, se identifica que aunque el sector agrario refleja porcentajes muy pequeños de participación en la economía local, cambios tecnológicos asociados a la producción agraria que permiten el desarrollo de economías intensivas y diversificación productiva en esquemas agro-industriales sumados al contexto favorable para la exportación de productos agrarios con amplios márgenes de rentabilidad, además de las ventajas competitivas que suma el sector a la protección del ambiente,  invita a considerar medidas para reactivar e incentivar el desarrollo del sector conjuntamente con medidas de promoción del desarrollo sustentable. A esto se suma la enorme capacidad instalada industrial que se ha visto potenciada en los últimos años a partir de la reactivación de parques industriales, centrales energéticas y manejo integral de residuos sólidos llevan a considerar también medidas para promover el desarrollo de la actividad industrial en distintas formas.  En tercer lugar, se identifica también el enorme potencial del sector turístico dado el emplazamiento estratégico de Luján en el área metropolitana, dado que cuenta además con la basílica que motiva un activo turismo religioso y la disponibilidad de múltiples edificios y sitios de valor patrimonial que atrae visitantes a la ciudad cabecera como asimismo todas sus localidades. En cuarto lugar, se identifica el enorme potencial generado por obras de infraestructura aprobadas, especialmente cloacas y pavimentos, las cuales permiten planificar a partir de una lógica de compacidad y contención urbana, previniendo así la tendencia a la extensión horizontal y avance sobre terrenos fértiles rurales.

Una síntesis de los sectores a dinamizar a partir de la complementariedad entre los ajustes al COU y la realización de obras públicas plantea razones muy concretas para dinamizar sectores productivos armonizados con las tendencias actuales de desarrollo territorial e inmobiliaria. 

Esta realidad surge del plan director de obras públicas que el director de Obras Públicas del Municipio confirmó que se encuentra con financiamiento otorgado y cambiará radicalmente la lógica de urbanización de Luján. En ese sentido, el plan estratégico plantea la compacidad del desarrollo urbano a partir del aumento de los indicadores de densidad para reorientar el desarrollo en dirección vertical en lugar de horizontal.    

A partir del ajuste territorial de sectores productivos (ver figura) se comienza a perfilar un modelo territorial deseado caracterizables por las estrategias de contención urbana en función de aprovechar el entramado vial y los distritos de protección histórica como "buffer" del crecimiento urbano, el redimensionamiento de la actividad industrial en eco-parques, la definición de una legislación ambiental que tome como eje el río Luján y sus arroyos y reinstaure la pauta del camino de sirga y la utilización únicamente para usos recreativos que no comprometan el establecimiento de estructuras permanentes, la redefinición de los distritos de expansión urbana (ACRE) dentro de una lógica de simplificación de las normativas para permitir mayor eficiencia en su aplicación, la promoción y expansión de los corredores comerciales en las avenidas y ejes de desarrollo principales, así como revisión de los corredores residenciales de modo de permitir mayor altura fuera del polígono próximo a la catedral, pero renovar barrios históricos para albergar mayor densidad y diversidad socio-habitacional. El eje habitacional plantea la re-urbanización de los barrios populares a partir de una lógica de integración a partir de los servicios públicos y generación de suelo urbanizable para completamiento de trama que devuelva al mercado inmobiliario constructibilidad en departamentos imponiendo sanciones más severas a los casos de edificaciones fuera de norma abusando de la práctica de regularización posterior. Con respecto al desarrollo de la actividad rural, el plan estratégico plantea el potencial de la agro-industria en un marco de nueva ruralidad que acompañe con infraestructura como mejora y ampliación de caminos rurales que permita recuperar el dinamismo del sector a partir de sectores en pleno crecimiento económico y generador de empleo.    

Los lineamientos han sido publicados previamente al encuentro en http://participlan.blogspot.com/2021/12/convocatoria-participacion-publica-en.html 

A partir la presentación de los ajustes introducidos al COU en función de la racionalidad de los lineamientos del plan estratégico, se trabajó en los detalles de las enmiendas publicable en su totalidad en próximas publicaciones a través de este mismo medio, a partir de la autorización de la municipalidad para difundir el material.  Un resumen de los ajustes previstos, se detalló en la sesión y sirvió de guía a la sesión deliberativa con representantes de los distintos sectores:  

Faltan objetivos

Regular Clubes de campo

AC-RE 1 y 2

Plantear lineamientos de Plan Estratégico 

(vocación de progreso según 3 usos dominantes, 

urbano, rural y complementario).

Poner “candados” normativos para proteger áreas 

con actitud productivas y sensibles desde el punto de 

vista ambiental (hoy no existen). Rever su pertinencia. 

Permite hasta 3 plantas, con FOT mayores a 1, 

con uso dominante residencial, exclusivo unifamiliar

 ¿Incorporar multifamiliar?

Usos residenciales

Exclusivo unifamiliar, incorporar multifamiliar. 

Incrementar densidad en línea con plan de obras de 

saneamiento. Revisar Pertinencias 

Corredores Residenciales

 Potenciar y ampliar  

corredores comerciales

Loteos y viviendas asequibles

Rever prácticas de aprobación de complejos 

de bajo costo 

fuera de norma (“pajareras”). 

Prever banco de suelos para producir vivienda 

asequible y zonificación de inclusión socio-urbana 

 para barrios populares

Distrito ambiental

No tiene indicadores, salvo por FOS y FOT

Permite la edificación de anfiteatros y estadios. 

Zonificaciones

Necesidad de simplificar cantidad de usos

Capítulo de multas

Tiene efecto retroactivo

Lanzamiento COU

No esta clara la entrada en vigencia del COU

A partir de entonces se procedió a dar uso de la palabra a los distintos participantes representando intereses sectoriales. En primer lugar expresaron su adhesión a perseguir con los ajustes un mayor equilibrio productivo estableciendo límites al desarrollo urbano por parte de ruralistas quienes aportaron datos respecto a la situación de determinados campos que han quedado rodeados de desarrollos urbanos amenazando su productividad y función ambiental de buffer separando localidades. También expresaron su acuerdo con la recuperación de caminos rurales como entramado para estructurar el desarrollo en un marco de contención urbana y expansión agro-industrial. Expresaron enfáticamente la necesidad de rever el cuadro de usos del COU actual y los indicadores que regulan el uso pues en la práctica los termina dejando fuera de norma. Se expresó por parte del grupo técnico de la "Brújula" la intención de colocar "candados" que protejan el uso rural intensivo frente a posibles maniobras especulativas de valorización de determinados terrenos para barrios cerrados. Se expresó como el recambio a tambos orgánico llevó a un crecimiento del 300% en el potencial de empleo, lo cual abre un camino hacia la sustentabilidad social, ambiental y económica, lo cual es fundamental en relación a un mirada sistémica y a escala para la transformación del municipio.
Hubo consultas respecto a las previsiones de ajustes de la zonificación ACRE, acordando en la necesidad de restringir en el tiempo su utilización para evitar el fenómeno de conurbación. Desde sectores inmobiliarios se acordó en la importancia de densificar el centro donde están los servicios y evitar desarrollo periurbanos que resultan altamente costosos de desarrollar. Se pidió un acompañamiento del estado llevando servicios en las principales avenidas, como el caso de la Avenida Beschedt, para generar un clima propenso para negocios inmobiliarios. La recuperación de caminos rurales fue otra de las propuestas acordadas, en particular aquellos que vinculan localidades y ciudad cabecera, y entre localidades que permiten la movilidad de la población a través del ciclismo, actividad ampliamente practicada en la actualidad, abre una posibilidad de extensión y estructuración del territorio (como el caso del "puente de los huesos" presentado en la imagen).   

Se planteo que si bien existe una enorme necesidad de disponer de lotes residenciales para clases medias, se pidió que su desarrollo no recaiga solamente en los recursos del privado porque es allí donde termina no siendo rentable y por ende no se producen mayores desarrollos. Históricamente en Lujan se financiaba la venta de terrenos a 120 cuotas, cosa que actualmente es inviable por el alto precio de los terrenos y en ese sentido se acuerda en la necesidad de buscar soluciones alternativas de densificación que permitan crecimiento en vertical con negocios rentables. Se señaló la necesidad de rever en ese caso la normativa de cocheras por edificio pues su cumplimiento termina imponiendo la necesidad de englobamiento parcelario para disponer de superficie suficiente para ubicar estacionamientos en planta baja, afectando no solo la rentabilidad del negocio sino también la estética edilicia y volumen edificable. Desde el equipo técnico se compartió que el material que se entrega a la municipalidad contiene un capítulo de instrumentos y otro de programas de obras públicas para asegurar que su complementariedad con los ajustes al COU deriven en un proceso efectivo y eficiente de transformación de Luján.

Hubo comentarios con respecto a la necesidad de intervenir en los barrios populares a partir de una lógica sistémica, generando condiciones de acercar infraestructura clave como pavimentos y servicios de modo de asegurar un proceso progresivo de integración. Se comentó que si bien la generación de 850 lotes con servicios es bienvenido como propuesta general, es muy importante determinar donde se llevará a cabo de modo que la resolución del problema de los barrios, no conduzca a engendrar otros tipos de problemas por emplazamientos no adecuados o procesos de adjudicación de bienes del estado confusos.    

Se propuso por parte de vecinos profesionales independientes instaurar normativa que capte plusvalías como forma de asegurar reducir efectivamente la práctica de engorde de terrenos, así como la modalidad de contribución por mejoras como instrumento efectivo para financiar el desarrollo urbano. Al respecto se acordó incorporar una diversidad de instrumentos innovadores de financiamiento del desarrollo urbano al capítulo correspondiente del ajuste del COU, de modo de brindar al municipio con las herramientas necesarias para cumplir su rol de policía de las normas y ejecutor de obra pública estratégica, articulando con privados para asegurar la viabilidad de procesos.         
Los resultados finales serán publicados oportunamente. Por consultas escribir a La Brujula de Lujan

      

viernes, 3 de diciembre de 2021

Convocatoria a participación pública en acordar los Lineamientos y Directrices de la Propuesta del Plan Estratégico de Lujan


En el marco de la cooperación que el equipo de la "Brújula" sostiene con el municipio de Luján, se continúa desarrollando el proyecto "Plan y Código Urbano-Territorial del Municipio de Lujan", firmado por convenio UBATEC- Consejo Federal de Inversiones. Luego de realizarse un diagnóstico exhaustivo de las tendencias de crecimiento urbano, déficit habitacional y potencialidades productivas, y llevadas a cabo actividades participativas con distintos actores sociales, se plantea el lanzamiento del Plan Estratégico, un documento clave de soporte para justificar la actualización del Código de Ordenamiento Urbano (COU) del Municipio. 

En publicaciones previas se presentaron las evidencias recogidas a través de información secundaria y relevamiento de terrenos, a las cuales se complementa presentando una síntesis de los lineamientos y directrices elaborados y que sirven de fundamento conceptual para el ajuste del COU. 

Los vecinos pueden expresar sus opiniones a través del siguiente Link a la encuesta de vecinos 

A su vez, se solicita a aquellos vecinos interesados en participar en el evento del 9 de Diciembre a las 19hs en el Museo De Bellas Artes de Lujan a inscribirse en el siguiente Link para inscribirse al encuentro del 9 de Diciembre

A continuación se lista en forma sintética los lineamientos y directrices propuestas

Lineamientos y Directrices del Plan Estratégico para el Municipio de Lujan

Objetivos

Los objetivos de los lineamientos del plan estratégico intentan orientar el ajuste al Código de Ordenamiento Urbano (COU) del municipio de Lujan a partir de pautas de desarrollo urbano que surgen del dialogo y consenso con los distintos actores sociales representativos de los distintos sectores y territorios del municipio.

Lineamientos y directrices



   1). Planear el desarrollo urbano a partir del completamiento de trama y extensión de redes viales jerarquizadas favoreciendo la disponibilidad de suelo urbanizable y volumen construible.

Directrices:

D1.1) Para este lineamiento se proponen dos acciones: a) La propuesta de caminos rurales estratégicos cuya rehabilitación y pavimentación permitan recuperar la conectividad y promoción de la ciudad de Luján con sus localidades definiendo polígonos actualmente zonificados como ACRE (en sus distintas variantes) para su rezonificación. b) la identificación de polígonos específicos re-zonificados en los que se permita el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios dirigidos a ampliar la oferta de suelo disponible y de esta manera reducir costos de urbanización.

2.     2) Contener la expansión urbana incentivando la compacidad de la ciudad cabecera y las localidades, evitando la conurbación entre sí y con respecto a los municipios colindantes metropolitanos.

Directrices:

D.2.1). Este lineamiento es complementario del anterior y para ello se plantean como directrices: a) Re-zonificar las zonas urbanas de la ciudad cabecera y las áreas centrales de las localidades permitiendo indicadores de mayor densidad de modo de tender hacia desarrollos urbanos más compactos; b) Zonificar las parcelas que separan localidades de ciudad cabecera y de esta con el municipio de General Rodriguez utilizando grandes predios de valor patrimonial como parques públicos accesibles y apropiables por la población, previniendo así su posible enajenación.  

3)  Favorecer la conectividad a través de medios de movilidad públicos y privados sustentables.

Directrices:

D.3) Este lineamiento se busca lograr a través de las siguientes acciones: a) Definir bicisendas en todo el territorio municipal sirviendo como elemento estructurante de conectividad entre la ciudad cabecera y sus localidades, jerarquizado a partir de su definición física. b) Rever la red de transporte público colectivo y su relación con el ferrocarril, poniendo en valor las paradas y estaciones. c) Reordenar el tránsito vehicular utilizando la trama vial para reducir los actuales congestionamientos en horas picos. d) Estudiar y proponer atajos y by-pass especiales para periodos de altos números de visitantes (procesión y períodos turísticos), de modo de permitir el funcionamiento normal de la ciudad.     

4) Proteger los recursos naturales a través de su manejo sustentable, utilizando el curso del río Luján y sus arroyos como estructurador del territorio.

Directrices:

D.4) Dicho lineamiento incluye varias acciones: a) Rezonificar las zonas aledañas al río Lujan de modo de impedir cualquier tipo de construcción, estimulando usos recreativos y comunitarios relacionados con dicho ecosistema. b) Definir responsabilidades relacionadas con la limpieza de ríos y arroyos y adecuado funcionamiento de la cuenca hídrica. c) Definir áreas específicas de protección de ecosistemas naturales aplicando normatividad apropiada de la provincia de Buenos Aires. 

5.     


5) Poner en valor el patrimonio tangible e intangible inventariado y normado adecuadamente.

Directrices. 

D.5) Las acciones previstas apuntan a que los grandes predios históricos del estado no deben ser usados para loteos, contemplando: a) Inventariar los edificios y predios de valor patrimonial en un registro especial del municipio, ampliando la zonificación de área de protección histórica, documentando los motivos de su declaración. b) Inventariar recorridos y zonas especiales que sin llegar a zonificarse puedan utilizarse como fundamento para el desarrollo de planes sectoriales especiales, como el caso del territorio del antiguo Cabildo de Lujan.  

6.     6)  Proveer de infraestructura de agua, saneamiento, energías limpias y redes de conexión digital de acuerdo a la jerarquía del sistema urbano municipal.  

Directrices

D.6) Las directrices previstas plantean: a) Definir áreas con cobertura de servicios completa que permitan una rezonificación con indicadores urbanísticos de mayor densidad; b) Vincular la ciudad cabecera de Lujan y sus localidades a través de un sistema digital que favorezca la conectividad. c) Asegurar cobertura de energía limpia especialmente para sostener la actividad industrial favoreciendo su integración en el mismo territorio evitando actividades molestas e irrupción estética inconveniente.    

7)  Generar una oferta de servicios y espacios públicos que fortalezca las identidades, el bienestar local y evite el desplazamiento poblacional.

Directrices

D.7) Se plantean como directrices: a) Inventariar los espacios públicos existentes y potenciales a partir del indicador de asegurar los 12 metros cuadrados de espacio verde por habitante establecido por la OMS. B) Inventariar servicios sociales (escuelas, centros de salud, seguridad, etc.) a partir de la pauta de proveer de servicios a toda la población a no más de un kilómetro de su domicilio. 

8.     8)  Estimular el desarrollo de eco-parques industriales emplazados estratégicamente con respecto a las vialidades, la movilidad y las redes de infraestructura.

Directrices

D.8) Se proponen como directrices: a) Rever indicadores de parques industriales introduciendo medidas de eco-eficiencia de modo de promover la utilización efectiva de la infraestructura existente; b) Normar adecuadamente en zonas residenciales la utilización de tejidos mixtos, regulando aquellas actividades no permitidas previniendo actividades generadoras de molestias solo permitidas en eco-parques, c) Crear incentivos a la empresas para utilizar energías alternativas y reciclar todos sus derechos a través de la generación de cadenas de valor articulando con otros sectores productivos. 

9.      9) Promover nuevos esquemas de progreso a partir de la inversión y el ordenamiento de la ruralidad, explotando su capacidad de generación de riqueza y cultura.

Directrices

D.9) Se plantean tres directrices sobre este tema: a) Re-zonificar lo espacios rurales a partir de una lógica de agricultura intensiva permitiendo instalaciones apropiadas para tal fin; b) Identificar recorridos y lugares rurales apropiados para el turismo generando la infraestructura y normatividad idónea para regular dicha actividad complementariamente de la actividad rural en sus distintos gradientes, intensiva, mixta y extensiva. C) Posibilitar el asentamiento de viviendas dirigidas a poblaciones que viven en condiciones rurales asegurando estándares de acceso a servicios públicos adecuados a través de medios.

10)  Simplificar la zonificación de ordenamiento de usos de suelo de modo que sea fácilmente comprensible y respetada socialmente

Directrices

D.10) Para tal fin se plantean dos acciones complementarias: a) Definir seis zonas básicas de ordenamiento: Urbana, rural, industrial, de equipamientos urbanos (parques, plazas, terminal de ómnibus, trenes, talleres y servicios asociados), infraestructuras especiales (central eléctrica, lugar de bombeo, rellenos sanitarios, etc), y de protección histórica o ambiental, dentro de las cuales si bien quepan sub-zonas apropiadas, tales como comerciales dentro de la urbana, las mismas no contradigan el sentido del indicador aplicado por zona; b) Establecer un registro de proyectos con permisos de usos otorgados según normas anteriores a considerar de modo de operacionalizar la directriz anterior sin afectar derechos adquiridos  

11.  11) Establecer mecanismos generadores de seguridad en la tenencia de suelo a partir de la mayor regulación y control de la subdivisión del suelo, estableciendo tamaño de parcelas admitidas por zonas 

Directrices

D11) Para lograr este lineamiento se prevé las siguientes directrices: a) Establecer las superficies y dimensiones de parcelas apropiadas para cada uso de suelo establecido con un criterio amplio asegurando que los usos urbanos cuentan con superficies incentivos para el englobamiento parcelario procurando la densificación y por el contrario, los rurales cuentas con restricciones de superficies mínimas que impidan densidades inapropiadas; b) Crear menú de formas de tenencia de suelos que permitan el desarrollo inmobiliario a partir de productos que resuelvan problemática social como los alquileres en propiedades fuera de norma y los barrios populares.   C) Promover la digitalización del catastro municipal para agilizar su uso transparente y efectivo en la gestión del desarrollo urbano.

12.   12. Diversificar las actividades económicas generadoras de ingresos incentivando el desarrollo de corredores comerciales y recorridos turísticos.

Directrices

Se plantean tres directrices al respecto: a) Inclusión dentro del código de ordenamiento urbano estímulos para actividades generadoras de ingresos como comercios barriales y servicios turísticos estableciendo criterios de diseño, superficies y fachadas que cuiden la imagen y calidad de tales espacios, b) Definir áreas de muestra y difusión de las actividades productivas de Luján, especialmente en períodos de visitas como procesiones. c) Establecer pautas de uso de los espacios públicos a partir de actividades informales en zonas pre-definidas y contenidas con acceso a servicios de baños públicos e higiene en general, evitando su proliferación en general     





  13. Ordenar las condiciones adecuadas del mercado inmobiliario para estimular la construcción de vivienda asequible.   

Directrices

D.13) Se prevé mejorar la asequibilidad de la vivienda a partir de las siguientes acciones: a) Generación de una oferta ampliada de suelo urbanizable que tienda a reducir el costo de los terrenos en general; b) Zonificación que permita construir viviendas de mayor densidad en zonas urbanas, c) Mejoramiento de barrios populares seguidos de procesos de regularización de la tenencia del suelo de modo de dar certezas a vecinos e inversores y d) Estimulo municipal a formas diversas de alquileres y tenencias de propiedades financiadas con recursos públicos.  

.     14.  Integrar los barrios populares a la estructura de la ciudad, atendiendo prioritariamente aquellos con mayores riesgos socio-ambientales, previniendo la proliferación de nuevos barrios.

Directrices

D.14) La propuesta de directrices incluye: a) Definición de los polígonos de barrios populares actualizando las superficies establecidas por el RENABAP, b) Definir aquellos barrios pausibles de re-urbanizarse respecto a aquellos que enfrentan riesgos de desastres y por ende trabajar una estrategia de mejoramiento que incluya la posibilidad de apoyo a la relocalización consensuada, c) Establecer prioridades de infraestructura que deben realizarse para la inclusión efectiva de tales barrios, incluidas en la agenda de obras públicas municipal.

15. 15. Prevenir riesgos de desastres devenidos de mal manejo de la cuenca hídrica generando inundaciones, inadecuado manejo de residuos sólidos, etc. a través de políticas preventivas con autoridades competentes a nivel municipal y provincial

Directrices

D.15) Se prevé tres acciones concretas: a) Establecer dentro de la zonificación de protección ambiental indicadores que prohíban cualquier tipo de construcción dado su nivel de potencial afectación y pérdida, b) Establecer mecanismos de custodias de suelo para evitar usos indebidos o apropiaciones que generen población en situación de riesgo de desastres, c) Establecer en las zonas de ribera proyectos de espacios públicos que sirvan de soporte a actividades comunitarias proyectadas con una lógica de amortiguación de potenciales desastres.  

16. Cuidar la estética urbana a través de pautas de diseño y construcción que respondan a criterios de uso y visuales que fundamentados en la historia sean comunes a los distintos territorios del municipio.

Directrices

D.16) Para lograr este lineamiento se plantea: a) Establecer pautas de diseño y construcción en el municipio que busquen ordenar los estilos arquitectónicos de modo de lograr una armonización estética que cualifique los barrios, b) Utilizar dichas pautas en toda obra que es financiada con recursos públicos, c) Establecer incentivos para que los privados adopten tales pautas a través de diversos canales.

17.17. Involucrar a la población en la actualización del Código de Planeamiento Urbano (COU) a través del Consejo del Plan Urbano-Ambiental.

Directrices

D.17) Se propone: a) Crear informes periódicos por parte de la municipalidad en la que se informe a la población respecto a los avances o problemas encontrados en la implementación del plan estratégico y su operacionalización a través del COU, b) Realización de encuestas y entrevistas periódicas para medir la opinión pública en términos de satisfacción en la implementación del plan estratégico. c)  Crear mecanismos de incentivos a la población para participar en el Consejo Urbano Ambiental en forma sistémica prestigiando su funcionamiento.  

18.18. Fortalecer las capacidades municipales de aprobación, inspección y control de los procesos de presentación de proyectos y construcción penalizando prácticas especulativas de regularización de construcciones clandestinas    

Directrices

D.18) Se establecen las siguientes directrices: a) Publicación de la información disponible sobre el COU y su actualización en medios digitales que cumplan con propósitos de transparencia, b) Ampliar y profesional el trabajo de los inspectores municipales para trabajar en forma coordinada con la población y los colegios profesionales previniendo construcciones ilegales, c) Establecer un registro de profesionales sancionados que permita prevenir practicas fraudulentas y abusivas. c) Revisar el sistema de multas de modo que responda efectivamente al principio de castigo de prácticas fraudulentas y evite posibles actos de corrupción a partir de la discrecionalidad en las decisiones técnicas resultado de la poca claridad de las normas.