Dentro de la complejidad de los procesos de planificación y ordenamiento del territorio, la cuestión del fundamento para decidir la regulación más apropiada y justa respecto a los distintos actores que participan, los dueños de los terrenos, los vecinos, los empresarios y comerciantes, los desarrolladores inmobiliarios y las organizaciones no gubernamentales alude directamente a la necesidad de disponer de planes estratégicos. Los planes estratégicos constituyen la herramienta fundamental para definir los lineamientos de la visión del desarrollo urbano en una forma consistente y acordada con los actores dando previsibilidad al proceso de consolidación y expansión de las ciudades. Sin esta herramienta, toda visión de futuro urbano se presta a interpretaciones de intereses particulares relacionados con la captación de plusvalías en el proceso de cambio de uso rural a urbano en beneficio de unos pocos. Y cuando dicha visión se plasma en un instrumento normativo madre para regular los valores de los terrenos en el municipio como es el caso del Código de Ordenamiento Urbano (COU), las implicancias de no disponer de un plan estratégico consensuado a nivel popular,
La experiencia del proceso de revisión participativa del Código de Ordenamiento Urbano de Luján, llevado adelante por el equipo de la "Brújula", deja enseñanzas profundas sobre la necesidad de un plan estratégico para dicho distrito. Algunos factores claves en la actualización del COU del municipio de Luján incluyen a) La importancia de asegurar controlar la extensión de la mancha urbana de la ciudad cabecera (Luján) y sus localidades (Jauregui, Olivera, Carlos Keen, Pueblo Nuevo y Cortinez). Este lineamiento del plan estratégico incide directamente en la aplicación de normativas de cambios de uso rural a urbanos que terminarán legitimando la tendencia natural de extensión urbana en lugar de la concentración. b) Identidad y autonomía del distrito como primer pueblo de la provincia de Buenos Aires evitando su inclusión en el área metropolitana de Buenos Aires. Este es un punto fuerte que surge de la participación pública que el COU debe asegurar no permitiendo la urbanización de parcelas rurales en los bordes del distrito, como así tampoco no permitiendo la urbanización de terrenos que vinculen las localidades con la ciudad cabecera o entre sí. c) Mixtura de usos de suelo como clave de promoción de la vivienda asequible: Del diagnóstico realizado surge el fenómeno de mono-funciones, especialmente conflictivos la proliferación de usos que permiten construir barrios cerrados con su contraparte de asentamientos informales en zonas altamente expuestas a riesgos de desastres. La ausencia de ofertas de vivienda asequibles para los sectores populares lleva al crecimiento de barrios populares con altas tasas de hacinamiento y ofertas de vivienda dirigidas a clases medias con alquileres elevados y baja calidad constructiva y urbanística.
Distintas oportunidades de inversión pública estratégica relacionada con la vialidad y la generación de transporte que relacione la ciudad cabecera con las localidades y con el resto de la metrópoli de Buenos Aires y las localidades provinciales forman parte esencial del análisis realizado y las propuestas formuladas. También el concepto de ciudad resiliente, relacionada con el uso de humedales naturales para promover actividades recreativas en el marco de los planes locales y provinciales de promoción del turismo y desarrollo comercial. La reconversión de la actividad agropecuaria e industrial es atendida especialmente con evidencias respecto a su obsolescencia y la necesidad de atención de los déficits en generación y distribución de energía.
Más allá de estas cuestiones puntuales, el trabajo realizado reconoce múltiples factores normativos que inciden en la eficiencia, efectividad y transparencia del proceso. La debida estructuración del plan estratégico provee predictibilidad, reduciendo arbitrariedades posibles por parte de la autoridad de aplicación. Al respecto, la elaboración de diagnósticos integrales complementariamente de ejercicios de participación y consenso público en torno a los ejes del plan estratégico permite avanzar en la construcción de planes y su materialización de códigos que en forma efectiva establecen reglas de juego claros en los procesos de asignación de usos y densidades a parcelas y a partir de ello, posibilitar o no, proyectos de desarrollo inmobiliario.
El informe completo de la consultoría entregada al municipio y difundido a la opinión pública recientemente es accesible a través del siguiente link:
