Acuerdos de Vecinos de Luján sobre los lineamientos del plan estratégico y ajuste al Código de Ordenamiento Urbano

El Jueves 16 de Diciembre de 2021 en el Museo de Bellas Artes de Luján el grupo de la "Brújula" presentó los resultados preliminares de los lineamientos del Plan Estratégico de Luján que sirvieron de base para una propuesta de ajuste del Código de Ordenamiento Urbano, con la presencia de distintos vecinos y referentes barriales. El encuentro contó con la presencia del Presidente del Colegio de Martilleros Públicos, representantes de las cámaras empresarias, los Referentes de los parques industriales, Asociación de Comercios, Unión de Ruralistas, académicos de Luján, miembros de la Comisión Nacional de Monumentos, directores de organizaciones no gubernamentales, representantes de barrios populares y organizaciones juveniles, partidos políticos y el Presidente y Vicepresidente del Consejo Urbano Ambiental, además de funcionarios públicos municipales, incluyendo el director de Obras Públicas y los secretarios de Tierra y Hábitat.  También el evento incluyó instancias a distancia y el soporte de encuestas entrevistas realizadas, las cuales se siguen recibiendo y pueden realizarse a través del siguiente link: https://forms.gle/UeV2E2PyiAG2GJMn9  

El encuentro se dividió en tres momentos. Un primer momento en el que en forma sucinta se presentó el diagnostico realizado que fundamenta los lineamientos y directrices del plan estratégico, las propuestas de ajuste del Código de Ordenamiento Urbano (COU) y su complementariedad con una propuesta de estructuración de obras públicas e instrumentos urbanístico para llevar adelante el plan. Un segundo momento en el que distintos referentes realizaron consultas y comentarios, dando a conocer sus puntos de vista relativo respecto a distintos aspectos de la presentación. Un tercer momento estuvo dedicado a la elaboración de consensos respecto a diversos temas claves de planificación y ordenamiento, lo cual servirá de fundamento para la elaboración de la versión final.

El diagnóstico da cuenta del cambio estratégico de la matriz productiva de Luján, revitalizando la agroindustria, la industrial, el turismo y los servicios a partir del control de la expansión urbana, densificando y re-jerarquizando las centralidades de la ciudad cabecera y las localidades. Esta potencialidad surge en buena medida de la localización estratégica del municipio en la provincia y la disponibilidad de un entramado de autopistas y realización de una serie de obras de infraestructuras que permite un manejo energético y de residuos sólidos, especialmente industriales, que posibiliten la reconversión y desarrollo de parques industriales en eco-parques.   

El repaso de los problemas y oportunidades detectadas señalan un proceso de urbanización avanzando sobre terrenos fértiles para la agricultura, los cuales a lo largo de los años han tendido a la conurbación, incidiendo directamente en la generación de territorios sin infraestructura periférica, especialmente la reproducción de barrios populares y las enormes dificultades de los habitantes en general para acceder a la vivienda asequible.    

El modelo deseado surge del análisis del diagnóstico realizado, en el cual pudo identificarse que siendo la economía de Luján el 0,6 del Producto Bruto Global (PBG) de la

provincia, los tres sectores más dinámicos de la economía actual de Luján identificados considerando su participación en la economía y capacidad de generación de empleo, son: 1) los servicios, comprometiendo el 47,7%; 2) La industria, el 27,8% y 3) El comercio, el 11,7%, dejando al sector primario relegado a un escaso 2,70%. Sin embargo, las instancias participativas con los actores y posterior análisis del equipo técnico señalan hallazgos importantes que inciden directamente en el diseño del modelo deseado y que impacta fuertemente en la definición tanto de los lineamientos como en los ajustes concretos introducidos al Código de Ordenamiento Urbano. En primer lugar, se identifica que aunque el sector agrario refleja porcentajes muy pequeños de participación en la economía local, cambios tecnológicos asociados a la producción agraria que permiten el desarrollo de economías intensivas y diversificación productiva en esquemas agro-industriales sumados al contexto favorable para la exportación de productos agrarios con amplios márgenes de rentabilidad, además de las ventajas competitivas que suma el sector a la protección del ambiente,  invita a considerar medidas para reactivar e incentivar el desarrollo del sector conjuntamente con medidas de promoción del desarrollo sustentable. A esto se suma la enorme capacidad instalada industrial que se ha visto potenciada en los últimos años a partir de la reactivación de parques industriales, centrales energéticas y manejo integral de residuos sólidos llevan a considerar también medidas para promover el desarrollo de la actividad industrial en distintas formas.  En tercer lugar, se identifica también el enorme potencial del sector turístico dado el emplazamiento estratégico de Luján en el área metropolitana, dado que cuenta además con la basílica que motiva un activo turismo religioso y la disponibilidad de múltiples edificios y sitios de valor patrimonial que atrae visitantes a la ciudad cabecera como asimismo todas sus localidades. En cuarto lugar, se identifica el enorme potencial generado por obras de infraestructura aprobadas, especialmente cloacas y pavimentos, las cuales permiten planificar a partir de una lógica de compacidad y contención urbana, previniendo así la tendencia a la extensión horizontal y avance sobre terrenos fértiles rurales.

Una síntesis de los sectores a dinamizar a partir de la complementariedad entre los ajustes al COU y la realización de obras públicas plantea razones muy concretas para dinamizar sectores productivos armonizados con las tendencias actuales de desarrollo territorial e inmobiliaria. 

Esta realidad surge del plan director de obras públicas que el director de Obras Públicas del Municipio confirmó que se encuentra con financiamiento otorgado y cambiará radicalmente la lógica de urbanización de Luján. En ese sentido, el plan estratégico plantea la compacidad del desarrollo urbano a partir del aumento de los indicadores de densidad para reorientar el desarrollo en dirección vertical en lugar de horizontal.    

A partir del ajuste territorial de sectores productivos (ver figura) se comienza a perfilar un modelo territorial deseado caracterizables por las estrategias de contención urbana en función de aprovechar el entramado vial y los distritos de protección histórica como "buffer" del crecimiento urbano, el redimensionamiento de la actividad industrial en eco-parques, la definición de una legislación ambiental que tome como eje el río Luján y sus arroyos y reinstaure la pauta del camino de sirga y la utilización únicamente para usos recreativos que no comprometan el establecimiento de estructuras permanentes, la redefinición de los distritos de expansión urbana (ACRE) dentro de una lógica de simplificación de las normativas para permitir mayor eficiencia en su aplicación, la promoción y expansión de los corredores comerciales en las avenidas y ejes de desarrollo principales, así como revisión de los corredores residenciales de modo de permitir mayor altura fuera del polígono próximo a la catedral, pero renovar barrios históricos para albergar mayor densidad y diversidad socio-habitacional. El eje habitacional plantea la re-urbanización de los barrios populares a partir de una lógica de integración a partir de los servicios públicos y generación de suelo urbanizable para completamiento de trama que devuelva al mercado inmobiliario constructibilidad en departamentos imponiendo sanciones más severas a los casos de edificaciones fuera de norma abusando de la práctica de regularización posterior. Con respecto al desarrollo de la actividad rural, el plan estratégico plantea el potencial de la agro-industria en un marco de nueva ruralidad que acompañe con infraestructura como mejora y ampliación de caminos rurales que permita recuperar el dinamismo del sector a partir de sectores en pleno crecimiento económico y generador de empleo.    

Los lineamientos han sido publicados previamente al encuentro en http://participlan.blogspot.com/2021/12/convocatoria-participacion-publica-en.html 

A partir la presentación de los ajustes introducidos al COU en función de la racionalidad de los lineamientos del plan estratégico, se trabajó en los detalles de las enmiendas publicable en su totalidad en próximas publicaciones a través de este mismo medio, a partir de la autorización de la municipalidad para difundir el material.  Un resumen de los ajustes previstos, se detalló en la sesión y sirvió de guía a la sesión deliberativa con representantes de los distintos sectores:  

Faltan objetivos Regular Clubes de campo AC-RE 1 y 2	Plantear lineamientos de Plan Estratégico  (vocación de progreso según 3 usos dominantes,  urbano, rural y complementario). Poner “candados” normativos para proteger áreas  con actitud productivas y sensibles desde el punto de  vista ambiental (hoy no existen). Rever su pertinencia.  Permite hasta 3 plantas, con FOT mayores a 1,  con uso dominante residencial, exclusivo unifamiliar.   ¿Incorporar multifamiliar?
Usos residenciales	Exclusivo unifamiliar, incorporar multifamiliar.  Incrementar densidad en línea con plan de obras de  saneamiento. Revisar Pertinencias  Corredores Residenciales.   Potenciar y ampliar   corredores comerciales
Loteos y viviendas asequibles	Rever prácticas de aprobación de complejos  de bajo costo  fuera de norma (“pajareras”).  Prever banco de suelos para producir vivienda  asequible y zonificación de inclusión socio-urbana   para barrios populares
Distrito ambiental	No tiene indicadores, salvo por FOS y FOT.  Permite la edificación de anfiteatros y estadios.
Zonificaciones	Necesidad de simplificar cantidad de usos
Capítulo de multas	Tiene efecto retroactivo
Lanzamiento COU	No esta clara la entrada en vigencia del COU

A partir de entonces se procedió a dar uso de la palabra a los distintos participantes representando intereses sectoriales. En primer lugar expresaron su adhesión a perseguir con los ajustes un mayor equilibrio productivo estableciendo límites al desarrollo urbano por parte de ruralistas quienes aportaron datos respecto a la situación de determinados campos que han quedado rodeados de desarrollos urbanos amenazando su productividad y función ambiental de buffer separando localidades. También expresaron su acuerdo con la recuperación de caminos rurales como entramado para estructurar el desarrollo en un marco de contención urbana y expansión agro-industrial. Expresaron enfáticamente la necesidad de rever el cuadro de usos del COU actual y los indicadores que regulan el uso pues en la práctica los termina dejando fuera de norma. Se expresó por parte del grupo técnico de la "Brújula" la intención de colocar "candados" que protejan el uso rural intensivo frente a posibles maniobras especulativas de valorización de determinados terrenos para barrios cerrados. Se expresó como el recambio a tambos orgánico llevó a un crecimiento del 300% en el potencial de empleo, lo cual abre un camino hacia la sustentabilidad social, ambiental y económica, lo cual es fundamental en relación a un mirada sistémica y a escala para la transformación del municipio.

Hubo consultas respecto a las previsiones de ajustes de la zonificación ACRE, acordando en la necesidad de restringir en el tiempo su utilización para evitar el fenómeno de conurbación. Desde sectores inmobiliarios se acordó en la importancia de densificar el centro donde están los servicios y evitar desarrollo periurbanos que resultan altamente costosos de desarrollar. Se pidió un acompañamiento del estado llevando servicios en las principales avenidas, como el caso de la Avenida Beschedt, para generar un clima propenso para negocios inmobiliarios. La recuperación de caminos rurales fue otra de las propuestas acordadas, en particular aquellos que vinculan localidades y ciudad cabecera, y entre localidades que permiten la movilidad de la población a través del ciclismo, actividad ampliamente practicada en la actualidad, abre una posibilidad de extensión y estructuración del territorio (como el caso del "puente de los huesos" presentado en la imagen).   

Se planteo que si bien existe una enorme necesidad de disponer de lotes residenciales para clases medias, se pidió que su desarrollo no recaiga solamente en los recursos del privado porque es allí donde termina no siendo rentable y por ende no se producen mayores desarrollos. Históricamente en Lujan se financiaba la venta de terrenos a 120 cuotas, cosa que actualmente es inviable por el alto precio de los terrenos y en ese sentido se acuerda en la necesidad de buscar soluciones alternativas de densificación que permitan crecimiento en vertical con negocios rentables. Se señaló la necesidad de rever en ese caso la normativa de cocheras por edificio pues su cumplimiento termina imponiendo la necesidad de englobamiento parcelario para disponer de superficie suficiente para ubicar estacionamientos en planta baja, afectando no solo la rentabilidad del negocio sino también la estética edilicia y volumen edificable. Desde el equipo técnico se compartió que el material que se entrega a la municipalidad contiene un capítulo de instrumentos y otro de programas de obras públicas para asegurar que su complementariedad con los ajustes al COU deriven en un proceso efectivo y eficiente de transformación de Luján.

Hubo comentarios con respecto a la necesidad de intervenir en los barrios populares a partir de una lógica sistémica, generando condiciones de acercar infraestructura clave como pavimentos y servicios de modo de asegurar un proceso progresivo de integración. Se comentó que si bien la generación de 850 lotes con servicios es bienvenido como propuesta general, es muy importante determinar donde se llevará a cabo de modo que la resolución del problema de los barrios, no conduzca a engendrar otros tipos de problemas por emplazamientos no adecuados o procesos de adjudicación de bienes del estado confusos.    

Se propuso por parte de vecinos profesionales independientes instaurar normativa que capte plusvalías como forma de asegurar reducir efectivamente la práctica de engorde de terrenos, así como la modalidad de contribución por mejoras como instrumento efectivo para financiar el desarrollo urbano. Al respecto se acordó incorporar una diversidad de instrumentos innovadores de financiamiento del desarrollo urbano al capítulo correspondiente del ajuste del COU, de modo de brindar al municipio con las herramientas necesarias para cumplir su rol de policía de las normas y ejecutor de obra pública estratégica, articulando con privados para asegurar la viabilidad de procesos.         

Los resultados finales serán publicados oportunamente. Por consultas escribir a La Brujula de Lujan